Наш телефон +7 812 612-12-48
Наш телефон +7 495 151-67-48
Стройте правильно

Прежде всего надо понять, что вообще можно построить на участке. Эта информация представлена в кадастровом паспорте, градостроительном плане участка (ГПЗУ) и регламенте застройки.

Градплан содержит данные о разрешенном использовании, границах участка (в том числе нормативных отступах), ограничениях по высотности, охранным зонам и т. п. Регламент застройки, документ, который подписывают покупатели участков в коттеджных поселках с единой архитектурной концепцией, не только учитывает все нормативы для территории, но и устанавливает дополнительные требования. Например, форму крыши, цветовые решения, материалы постройки или отделки фасадов. От регламента зависит выбор архитектурного стиля дома.

Оба документа обязательны, без них эскиз дома — «сферический конь в вакууме».

Но и их недостаточно для начала работы над эскизным проектом. Необходима топографическая съемка участка. Ее выполняет геодезист. В техзадании на топосъемку указывается, что специалист должен вынести в натуру межевые знаки (с актом их передачи по результату), снять высотные отметки, причем не только в границах участка, а с захватом территории вокруг (хотя бы на 10 м от границ); обозначить все имеющиеся строения и коммуникации; указать все деревья на участке. Геодезист выдает бумажный и электронный документы, которые потребуются в том числе для подключения газа и на других этапах.

Полученные при топосъемке данные используются для составления генплана участка (или схемы планировочной организации земельного участка — СПОЗУ). Это схема размещения главного дома и подъезда к нему с учетом сторон света, розы ветров, вырубки или сохранения деревьев и природного черничника или крупных валунов; видовых характеристик, рельефа (перепадов высоты) и дополнительных построек. Без топосъемки эскиз бесполезен: незаметный глазу перепад один метр на 10 м фундамента кардинально меняет объем работ и их стоимость.

Проведение на этом этапе геологических изысканий (определение состава грунтов, глубины залегания подземных вод) преждевременно. Следующий этап — создание эскизного проекта дома. Теоретически эту работу может выполнить любой архитектор. Однако практика недвусмысленно свидетельствует, что архитектор, не знакомый с конструкторской частью, может в порыве вдохновения набросать образ дома, который при расчете нагрузок лишится ярких акцентов, привлекших заказчика. Чем меньше у архитектора опыта работы со строителями, тем выше риск значимых ошибок и невозможности использования красивого наброска, запавшего в душу.

Я рекомендую разрабатывать эскизный проект с архитектором из строительной компании, как минимум знакомым с выбранной заказчиком технологией строительства. Перед началом работы архитектор выезжает на участок. У него уже есть топографический план участка, однако на нем можно упустить важные видовые или высотные элементы окружения дальше 10 м от границ. Архитектор проводит фото- и видеосъемку, чтобы при посадке дома на участке максимально учесть красивые виды.

Далее выполняется эскизный проект — чертежи всех фасадов и этажные планы. На основе эскизного проекта компания-подрядчик сможет составить достаточно точную (с погрешностью 10%) смету строительства, сроки выполнения и этапы финансирования работ.

План подготовки к строительству

• Получить ГПЗУ, регламент застройки ДНП или СНТ, заказать топосъемку
• Заказать архитектору на их основе схемы планировочной организации земельного участка
• Создать эскизный проект
• Разработать рабочий проект параллельно с подготовкой участка к строительству

После утверждения эскизного проекта архитектор и конструкторы разрабатывают конструктивный проект (КР). Эту часть работы следует поручить архитектору и конструкторам компании, которая будет строить дом. Таково непреложное, категорическое условие. По «чужому» проекту строительная компания, которая несет гарантийные обязательства, работать не будет. Проверять его качество — почти то же, что заново проектировать.

Одновременно с КР можно начинать подготовку участка. Места под дом, въезд, парковку, дополнительные постройки уже обозначены на СПОЗУ. Там же указаны площадки под строительные бытовки и склад материалов. Их придется освободить от деревьев и кустарников, но перед вырубкой уточнить необходимость получения порубочного билета. В коттеджных поселках за этим можно обратиться к девелоперу.

В ходе подготовки к началу земляных и фундаментных работ обустраивается въезд на участок, устанавливается бытовка, обеспечивается электричество (5 кВт) и вода для бытовых и строительных нужд.

Оригинал статьи на портале "Загородная недвижимость" по ссылке: https://zagorod.spb.ru/articles/5913-stroyte_pravilno

29-03-2022, 17:05